법원경매 절차
▶입찰일 경매절차에 대해서
1. 경매 법원
일반적으로 경매 법원은 입찰일 오전 10시부터 입장하도록 되어있다. 그러나 당일은 다소 일찍 서두르는게 좋다. 법원에 따라 입찰 종료 시간이 상이하므로 입찰 마감 시간을 확인하는 것도 중요하다.2. 입찰게시판 확인
매각기일 오전 9시까지 경매물건의 취하, 변경, 연기가 가능하다 그러므로 입찰 전 꼭 경매법원에 게재된 입찰게시판을 확인하여, 매각물건 목록을 확인하여야 한다.3. 사건기록열람
경매 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차조사서 등의 서류를 다시 한번 확인하여 사전에 조사한 내용과의 권리변동 및 물건의 변동사항을 확인하여야 한다.4. 입찰서류작성 (입찰표, 입찰봉투, 보증금봉투)
지정된 입찰 기재대에서 여유있게 작성하는 것이 중요하다. 입찰서류 작성시 수정 또는 가필의 경우 무효로 처리되므로 서류 작성시 실수했을 때는 꼭 새로운 입찰서류를 배부 받아 작성하여야 한다. 입찰서류 작성시 실수로 인한, 무효 및 불이익이 있을 수 있으므로 입찰서류는 작성후 재차 확인하는 것이 좋다.5. 입찰함에 입찰봉투 투입
작성된 입찰서류를 집행관에게 제출하면 입찰봉투에 일련번호 부여와 함께 입찰자용 수취증에 집행관은 날인을 해준다. 다음 입찰봉투와 수취증을 집행관에게 받아서 입찰 봉투만 입찰함에 투입하면 된다.6. 입찰 마감
통상 입찰 개시 후 1시간정도가 지나면 집행관은 입찰 마감이 임박하였음을 통보하고 더 이상 입찰자가 없는지 확인 후 입찰마감을 선언하게 된다.7. 개찰 및 최고가 매수신고인 결정
입찰 마감 후 법원에서는 각 사건번호별로 입찰봉투를 정리하고 개찰을 하게 되는데, 개찰은 입찰사건 번호 순서대로하며 하나의 사건에 여러명이 입찰 한 경우 각 입찰자의 매수신고 가격을 부르며, 그 중에서 가장 높은 가격에 응찰한 자를 최고가 매수신고인으로 결정하게 된다.8. 입찰 종결
개찰 후 최고가매수신고인이 결정되면 집행관은 차순위 매수신청 자격에 해당하는 자의 성명과 가격을 발표하고 차순위 매수신청자가 있으면 차순위 매수신청 후 종결 선언을 하고 그렇지 않을 경우는 그대로 입찰을 종결하게 된다.9. 낙찰 & 비낙찰
입찰이 종결되면 최고가 매수신고인은 집행관에게 최고가 매수인 확인 후 보증금 영수증을 수취하면 되고, 낙찰되지 않은 입찰자는 매수신청 보증금을 돌려 받으면 모든 입찰은 종결된다.단독입찰 준비서류
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입찰자 준비물 |
개인 |
법인 |
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본인 |
대리인 |
대표이사 |
대리인 |
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입찰자의 신분증 |
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입찰자의 도장 |
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입찰 보증금 |
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위임장(매수자 인감날인) |
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매수인(법인) 인감증명 |
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법인 등기부등본 |
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▶입찰 서류 작성방법
입찰 참가 전에 신분증 (주민등록증, 운전면허증, 여권 등)을 지참하고 최저 매각가격의 10% (재경매의 경우 20 ~30%)에 해당하는 보증금을 현금 또는 자기앞 수표로 준비하여야 하나, 원할한 경매 진행을 위해 자기앞 수표로 입찰 보증금을 준비하는 것이 좋다.
입찰참가자는 입찰표에 사건번호, 물건번호, 입찰자의 성명, 주소, 입찰가액, 보증금액을 기재하고 날인해야 하며, 입찰표는 응찰하고자 하는 1개의 사건번호나 물건번호를 기재하여 작성하여야 한다. 1장의 입찰표에 여러개의 사건 번호를 기재하면 무효로 처리되며, 제출된 입찰묘픈 취소, 변경, 교환이 불가능하므로 각별한 주의가 필요하다.
경매 법원에서는 입찰 서류 견본을 비치하고 있으므로 기재시 참고로 활용하면 된다.
1. 입찰표기재요령
해당란에 한글과 아라비아숫자로 정확히 기재하고, 주소는 주민등로상의 주소를 기재하며, 도장을 날인하여야 하는데, 손도장의 효력은 없다.
그리고 대리인이 없는 경우에는 대리인란은 공란으로 두면되나, 대리인이 있는 경우에는 본인 및 대리인의 인적사항을 모두 기재하고 본인 날인은 필요없고 대린인란에 대린인의 도장만 날인하면 된다.
매수 신고 가격은 매각기일에 법원이 제시한 최저매각가격 이상이어야 하고, 보증금액은 최저매각가격의 10분의1에 해당하는 금액이어야 하나, 매각공고에 "보증금 2할", "보증금 3할"이라고 되어 있는 사건(재경매사건)은 최저매각가격의 10분의 2또는 10분의 3에 해당하는 금액을 기재하여야 한다. 금액의 기재는 절대 수정할 수 없으므로, 수정할 필요가 있는 때에는 새 용지를 사용하여야 한다.
입찰표는 물건마다 별도의 용지를 사용하여야 하나, 일괄 입찰시에는 1개의 용지를 사용한다. 사건번호가 1개인데 입찰물건이 여러개 있고 그 물건들이 개별적으로 입찰에 부쳐진 경우에는 사건번호 외에 입찰하고자 하는 물건의 "물건번호"를 입찰관련서루에 기재하여야 한다.
2. 입찰보증금봉투
입찰보증금을 입찰보증금봉투에 넣고 봉한 후 봉투의 앞면에서 사건번호, 물건번호, 제출자의 성명을 기재하고 날인하여야 한다. 입찰보증금봉투 뒷면에 날인의 표시가 있는 부분(세 곳)에도 모두 날인해야 한다. 이 때 대리인이 제출한 경우에는 대리인이 제출자가 되므로 날인도 모두 대리인의 도장으로 한다.3. 입찰봉투
입찰표, 입찰보증금 봉투를 입찰봉투에 넣고 봉한 후 입찰봉투 앞면에 사건번호, 물건번호, 입찰자의 성명을 기재하고 날인하면 된다.
공동입찰의 경우에는 공동입찰자 목록의 상단에 있는자의 이름을 쓰고 그 외 인원수를 기재하면 된다.
입찰하고자 하는 물건마다 1개의 봉투를 사용하여야 하며, 집행관에게 제출하여 입찰봉투에 일련번호를 부여받고, 입찰자용 수취증에 집행관의 날인을 받은 후 수취증을 교부받아 보관한다.
집행관으로부터 받은 수취증은 보증금과 교환시 집행관에게 제출하여야 하므로 잘 보관하여야 한다.
* 입찰시 주의 사항
입찰시 주의할 점으로 입찰서류 작성의 실수, 입찰 보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않거나, 인감도장이 정확하지 않을 경우 입찰 자격이 취소된다.
또한 입찰 당일은 매우 혼잡하므로 분위기에 휩쓸려 높은 경쟁을 의식하여 높은 입찰가를 적어 불이익을 당할 수 있으므로 입찰자는 정확한 분석하에 준비한 입찰가로 입찰하여 불이익을 당하지 않도록 사전에 준비해야 한다.
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